Имущественный вычет при покупке дома

imushchestvennyj-vychet-pri-pokupke-domaПриобретение любой недвижимости требует больших денежных вложений. Часть расходов на улучшение жилищных условий государство возмещает – но при соблюдении ряда условий. Ниже мы расскажем вам, как получить имущественный вычет при покупке дома.

 

 

 

 


Заполнить 3-НДФЛ онлайн

Кто может получить налоговый вычет при покупке жилого дома

Если вы расходуете деньги на определенные цели – будь то оплата обучения, покупка медицинской страховки или перечисление дополнительных взносов на будущую пенсию, то законы нашей страны разрешают вам вернуть 13% от потраченных денег.


Важно! Вы можете оплачивать покупку имущества или оказание образовательных или медицинских услуг не только для самого себя, но и для близких родственников – их список есть в ст. 105.1 НК РФ: родители, супруги, дети (в том числе усыновленные и опекаемые), братья и сестры. Для этого во всех документах на получение налогового вычета должны совпадать тот, кто понес расходы, и тот, кто получит возврат.


Если гражданин страны покупает образовательные или медицинские услуги, то дается социальный вычет. А вот приобретение квартиры, дома или другой жилой недвижимости дает право претендовать на имущественный налоговый вычет.

Принцип имущественного вычета: расходы налогоплательщика на покупку жилья = имущественный вычет, а с суммы имущественного вычета гражданину возвращается 13%.

Пример: вы потратили на покупку жилья 1 миллион рублей – вам вернут 13% от этой суммы, 130 тысяч рублей. Почему именно 13% - потому что это возврат подоходного налога, который ранее налогоплательщик заплатил в бюджет со своих доходов в виде зарплаты, сдачи имущества в аренду или его продажи.

Отсюда вытекает ответ на вопрос «Кто может получить налоговый вычет при покупке жилого дома?» - граждане, у которых есть доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%. Такими доходами многих из нас является заработная плата, премии и прочие выплаты от работодателя.


Учтите! Некоторые выплаты, например, пособия по уходу за ребенком – не облагаются подоходным налогом, поэтому для налогового вычета их нельзя учесть. А вот с больничных НДФЛ удерживается, так что эти деньги для расчета налогового вычета нужно брать во внимание.


Работодатель вычитает с вашей заработной платы подоходный налог и перечисляет его в бюджет – как налоговый агент. Так что если вы на момент покупки жилого дома безработный – то на вычет сможете претендовать, как только устроитесь по найму и начнете получать оплату за труд.

Если вы работаете не по трудовому договору, а по гражданско-правовому (вас наняли на выполнение определенной работы в ограниченный срок), то ваш наниматель все равно должен платить за вас подоходный налог. Если вы сдаете квартиру – это тоже доход. Не забывайте его декларировать и уплачивать НДФЛ – и тогда вы можете получить вычет при покупке дома.

А вот дивиденды, несмотря на то, что они облагаются НДФЛ по ставке в 13%, для налогового вычета принять к расчету нельзя – на это есть прямое указание Минфина в письме от 15.04.2014 г. №03-04-06/17162.

Пенсия не облагается НДФЛ, поэтому пенсионеры налоговый вычет при покупке дома могут получить, но по особым правилам. Если пенсионер купил дом в 2016 году, то ему можно учесть для расчета сумм имущественного вычета доходы, полученный в трех предшествующих дате покупке годах – то есть в нашем случае это зарплата и иные доходы за 2015, 2014, 2013 годы (п.10 ст. 220 НК РФ).

Если пенсионер в это время не работал и никаких других доходов, облагаемых по ставке 13%, у него не было, то есть еще один шанс получить вычет – устроиться на работу после покупки дома. Тогда у пенсионера появляется доход, а, значит, можно реализовать право на имущественный вычет при покупке дома.

У предпринимателей правила получения имущественного налогового вычета такие: если коммерсант применяет спецрежим (упрощенку, патент, вмененку, единый сельхозналог), то доход с предпринимательской деятельности облагается не НДФЛ, а соответствующим налогом. Если у такого бизнесмена нет других источников доходов, то налоговый вычет ему не положен. А вот бизнесмены на ОСНО могут быть спокойны – они каждый год сдают 3-НДФЛ и платят за свою деятельность подоходный налог, так что получить вычет им не составляет труда.

Чтобы разобраться, есть ли у вас право на имущественный вычет при покупке дома, нужно еще знать, за счет каких средств совершена покупка и у кого. Если вы купили дом у близкого родственника, государство признает это сделкой с взаимозависимыми лицами, а получение вычета в таком случае запрещено. Так же не имеет право на вычет гражданин, получивший жилье от работодателя или государства. Если же вы оплатили приобретение дома средствами материнского капитала, то вычет вам положен – в части расходов, потраченных вами сверх маткапитала.

Гражданин, заключивший договор обмена жилья с доплатой, признается покупателем товара, который он принимает в обмен (ст. 567 ГК РФ). Поэтому договор обмена для целей налогового вычета приравнивается к обычному договору купли-продажи имущества: вычет предоставляется в размере стоимости переданной взамен квартиры. Такова позиция Минфина в письме от 22.08.2013 № 03-04-05/34368. Если при обмене имущества один из участников сделки получил оплату разницы в ценах обмениваемого жилья, то сумма полученных денег включается в доход, учитываемый для расчета налогового вычета.

Налоговый имущественный вычет дается каждому, кто купил за свои деньги (или в ипотеку) жилье и имеет доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%. Но это только одно из условий получения вычета.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Если бы государство возвращало 13% от покупки любой недвижимости, то бюджет уже давно бы был опустошен: кто-то покупает дачу за городом за 1 миллион рублей, а кто-то – особняк с участком земли в несколько гектаров за 100 миллионов рублей. Поэтому чиновники установили предельную сумму расходов, с которых можно получить возмещение НДФЛ.

Для жилья, купленного до 01.01.2014 г. – это 2 миллиона рублей на сам дом, а расходы по процентам на ипотеку принимаются к возмещению в полном размере.


Допустим, Стрельцов Игорь Петрович в 2013 году взял ипотеку для покупки дома. Сам дом обошелся Стрельцову в 8 миллионов рублей, а за 5 лет ипотеки расходы в виде процентов составили еще 4 миллиона рублей. Иван Петрович имеет право на налоговый вычет при покупке дома в ипотеку в размере 2 миллионов рублей на сам дом, плюс еще 4 миллиона – вычет по процентам. 13% от общей суммы вычета составляет 780 тысяч рублей.


Внимание! По недвижимости, купленной в 2013 году и ранее вычет, дается один раз на всю жизнь: 2 миллиона за жилье и неограниченная сумма на расходы по процентам. Если дом стоит меньше 2 миллионов, то остаток использовать при следующей покупке нельзя. Как и нельзя использовать вычет по ипотечным процентам дважды.


Если же вы купили дом после 01.01.2014 года, то для вас действуют уже другие правила получения налогового вычета: максимум остался тем же – 2 миллиона рублей, но теперь неиспользованный с первого раза остаток вычета не сгорает, а может быть использован при следующей покупке недвижимости. А вот ипотечные проценты лимитированы – вычет дадут с сумм расходов не больше 3 миллионов рублей и только по одному объекту недвижимости, если не используете целиком – остаток перенести на другой ипотечный договор нельзя.


Допустим, Стрельцов Иван Петрович купил дом в 2015 году за полтора миллиона рублей, а один миллион заплатил банку по договору ипотеки в качестве процентов. Тогда вычет по этому дому нужно считать так: 1,5 миллионов (стоимость самого дома)+1 миллион (проценты)=2,5 миллиона рублей. Стрельцову государство вернет 13%*2,5 миллиона=325 тысяч рублей.

На следующую покупку жилья у Стрельцова остается 500 тысяч рублей налогового вычета на стоимость самого жилья. Если он купит еще одно жилье в ипотеку, то вычет по процентам уже не получит, так как вычет дается один раз в жизни и Иван Петрович свое право уже использовал, хоть и не в полном объеме.


Дата возникновения права на вычет – это дата приобретения права собственности на дом, она указана в «розовом» свидетельстве. Согласно этой дате вы и должны определять – действуют ли для вас нынешние правила получения вычета или же для вас актуальны правила, применимые к недвижимости, купленной ранее 2014 года.

Если вы до 2014 года получали только вычет на саму стоимость жилья, а вычет по ипотечным процентам не использовали, то за дом, купленный в ипотеку в 2014 году и позднее, вы можете получить возврат подоходного налога исходя из расходов на ипотеку.


Внимание! Срока давности для получения имущественного налогового вычета нет – как только вы получаете право собственности на дом, вы можете по нему заявить вычет. Даже если с момента покупки прошло несколько лет.


Купить дом в одиночку – задача, посильная не каждому. Супруги покупают недвижимость в совместную собственность, другие родственники или друзья могут купить дом в долевую собственность. Соответственно отличается и порядок получения вычета.

Если жилье покупается в совместную собственность, то размер вычета определяется так:

  • право собственности получено до 2014 года – вычет максимум в 2 миллиона предоставляется на объект недвижимости, супруги могут между собой разделить вычет в любой пропорции. Если один из супругов полностью реализует право на вычет, то Минфин считает, что другой супруг свое право на вычет потерял, поскольку 2 миллиона налогового вычета дается непосредственно на сам объект покупки, а не на каждого собственника. ФНС с такой точкой зрения не согласна, есть прецеденты, когда супруг, заявивший 0% от суммы вычета, в дальнейшем может снова получить имущественный вычет в полном объеме (Письмо УФНС России по г. Москве от 08.07.2010 г. №20-14/4/071933@).

Пример: Масленниковы Инга и Олег купили в 2013 году дом за 5 миллионов рублей – им положен вычет только в размере 2 миллионов рублей. Супруги распределили вычет поровну – по одному миллиону рублей на каждого. В дальнейшем Масленниковы не смогут получить имущественный вычет. А вот если Масленниковы напишут заявление, что Олег реализует право на вычет в стопроцентном размере, то Инга может получить вычет при следующей покупке жилья – но нужно быть готовым к спору с налоговиками.


  • право собственности получено после 2014 года – каждый супруг может заявить максимум 2 миллиона налогового вычета. Пропорция определяется мужем и женой самостоятельно (Письмо Минфина России от 13.03.2015 г. №03-04-05/13510).

Пример: Блужины в 2015 году покупают дом за 6 миллионов рублей. За покупку дома супруги могут получить вычет максимум в 4 миллиона рублей – при условии, что каждый из них решит реализовать свое право на налоговый вычет в полном объеме. При следующей покупке жилья оба супруга право на вычет применить не смогут.


Внимание! Если дом покупается в ипотеку, то вычет по ипотечным процентам распределяется по той же пропорции, что и вычет по основной сумме долга.


Если же супруги приобретают дом в долевую собственность для себя и несовершеннолетних детей, то п. 6 ст. 220 НК РФ разрешает супругам помимо собственного налогового вычета использовать вычет за детей (Письмо Минфина от 14.03.2013 г. №03-04-05/7-223).

Такое выгодное для налогоплательщиков правило вступило в силу с 2014 года. Размер вычета прямо пропорционален доли супруга или ребенка. В дальнейшем дети после достижения ими восемнадцатилетия смогут получать имущественные вычеты на собственные покупки в обычном порядке – об этом сообщает Минфина в письме от 30.03.2011 г. №03-04-05/9-199. Передавать свое право на вычет другому супругу в случае долевого владения нельзя.


Пример: семья Качаевых Вячеслав Владимирович, Ольга Анатольевна и их дети Мирослава и Богдан в 2015 году купили дом за 8,5 миллиона рублей. Из них 453 026 рублей они оплатили средствами материнского капитала, полученного семьей за рождение второго ребенка. Супруги оформили договор покупки в долевую собственность: каждый член семьи получил право на одну четвертую часть жилья.

Имущественный вычет Качаевы могут применить к той сумме денег, которую они заплатили за дом сверх материнского капитала – 8 046 974 рубля. Вячеслав Владимирович заявляет вычет за себя и за сына Богдана в полном размере, аналогично поступает Ольга Анатольевна. Итого имущественный вычет семьи Качаевых – 8 миллионов рублей (по 2 миллиона за каждого члена семьи). Государство вернет Качаевым 1 миллион 40 тысяч подоходного налога.

Поделиться:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.