Налог с продажи квартиры в 2019 году

Налог с продажи квартиры в 2019 годуС 2018 года законодательство в данном вопросе несколько ужесточилось: увеличился срок владения имуществом для получения безналогового права его продажи, и появилась привязка расчета НДФЛ при продаже недвижимости для физических лиц к его кадастровой стоимости.

Из-за этого у граждан возникает масса вопросов: всегда ли нужно декларировать доходы от продажи жилья, с какой суммы не платится налог при продаже квартиры в 2019 году, есть ли льготы и другие законные методы уменьшить сумму, подлежащую уплате в бюджет. Постараемся пояснить основные моменты на конкретных примерах.

 


В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму. Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль. С нее и должен быть уплачен НДФЛ, ставка которого в 2019 году остается без изменений – 13 %.

Однако у некоторых граждан есть основания продать квартиру без налога в 2019 году, даже если сумма сделки будет превышать затраты на ее приобретение. Речь идет о минимальном сроке владения, установленном ст. 217.1 НК РФ. В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других - пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.


Обратите внимание: Федеральным законом  от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения. 


Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60. Дату начала владения можно посмотреть в выписке из ЕГРН, или более старых вариантах этого правоустанавливающего документа (свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП). Под объектами недвижимости здесь понимается не только квартира, но и жилые дома, дачи, комнаты в общежитии, садовые и земельные участки.

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.


Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года. Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года. Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения – 3 года (36 месяцев). Левченко считался хозяином 48 месяцев, поэтому от уплаты он освобождается.


Пример 2. Гражданка Семченко М.Б. купила квартиру в мае 2016 года. С какого года она сможет продать ее таким образом, чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры? Поскольку жилплощадь была приобретена после 01.01.2016 года, владелица не сможет реализовать ее без уплаты налога вплоть до июня 2021 года.


Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

  • наследования;
  • получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
  • перехода в частную собственность по программам приватизации;
  • на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2016 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2019 году вносить в бюджет не нужно.

Люди пенсионного возраста часто интересуются - при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?


Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года она решает ее продать. Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2019 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2019 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.


Как считают сумму налога с продажи квартиры

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.


Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.


Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.


На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2018 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

  • 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
  • 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты. Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение - использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства.

Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

  1. применить вычет в 1 млн рублей;
  2. учесть расходы, связанные с его приобретением.

К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д.


Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн. рублей. В феврале 2018 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:

  • 3 400 000 - (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
  • 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит  сумму налога в разы.


Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2016 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2018 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

  1. С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 - 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
  2. С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

Очевидно, второй способ предпочтительнее.


Перечень документов для уплаты налога с продажи

Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи. Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты. Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.

Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

  • паспорта;
  • договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
  • документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
  • свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
  • расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

Обратите внимание! С 2019 года будет действовать новая форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС от 03.10.2018 года № ММВ-7-11/569@. В отличие от старой формы новая декларация сокращена и упрощена, заполнить придется только Титул и оба раздела, а расчет же заносится в Приложение. По-прежнему самым удобным способом сдачи отчетности для налогоплательщиков является личный кабинет на сайте ФНС, где можно заполнить декларацию как в режиме онлайн, так и скачать программное обеспечение с ее актуальными формами.


Как не пропустить сроки

После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2018 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца апреля 2019 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога - 15 июля 2019 года.

Разгар декларационной кампании в налоговых инспекциях приходится на март и апрель. В это время здесь всегда ажиотаж, поэтому сдачу отчетности не стоит откладывать на последние дни. Тем более за несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу. А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.

Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2019 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.


Уважаемые пользователи, в комментариях к статьям ответы будут публиковаться только по вопросам, относящимся к тексту самой статьи. Если вы хотите получить ответ на вопрос по вашей конкретной ситуации или вам нужна помощь в расчете налога, обращайтесь, пожалуйста, на консультацию.


Поделиться:

60 thoughts on “Налог с продажи квартиры в 2019 году

  1. Продаю квартиру,полученную не от родственника в декабре 2016 года. В собственности два года. Кадастровая 3 400 000 р. Продаю за 3 200 000. Какой будет 13% налог? Вычетами не пользовалась.

    1. Согласно положениям Налогового кодекса налог на доход от продажи жилья рассчитывается по фактической стоимости, указанной в договоре купли-продажи, но не менее 70 процентов от кадастровой оценки. У вас эта сумма должна быть не менее 2 380 000 рублей (3 400 000 * 0,7). Вы продаете дороже, поэтому расчет налога надо производить от вашей цены.
      Расчет налога: 3 200 000 — 1 000 000 (имущественный вычет) = 2 200 000 * 0,13 = 286 000 рублей. Именно на эту сумму вы должны составить налоговую декларацию, а потом внести эти деньги в бюджет.

  2. продаю квартиру за 1800 000,в собственности с ноября 2017года(по договору дду написана сумма обьекта 1860 000), а кадастровая стоимость 1540 000.Как расчетать налог?Так же будит в этом году покупка квартир.. в ипотеку за сумму 3150 000.Как расчетать все?

    1. Если у вас сохранились все финансовые документы на строительство квартиры по договору долевого участия, то при заполнении налоговой декларации после ее продажи вы можете воспользоваться вторым способом применения налогового имущественного вычета: « доход минус расходы на приобретение или строительство». 1 800 000 — 1 860 000 = -60 000 = 0. При расчете получился отрицательный результат, а это значит, что налогооблагаемая база равна нулю. Таким образом, налог вам платить не придется. Но декларацию сдавать надо обязательно, иначе вы не избежите штрафных санкций.

  3. Добрый день ! Могу ли я рассчитать НДФЛ с продажи квартиры : Продажа — покупка . Если часть покупалась на личные сбережения а часть в ипотеку . Но часть ипотеки было погашена материнским капитало а часть личными .

    1. Вы имеете право воспользоваться вторым способом получения имущественного налогового вычета «доход от продажи минус расходы на покупку этой квартиры». Для этого вам надо собрать все финансовые документы на приобретение квартиры, а также по материнскому капиталу. Дело в том, что средства государственной поддержки не участвуют при имущественном вычете. Из общей суммы затрат на приобретение квартиры надо вычесть сумму материнского капитала. Это надо сделать обязательно, иначе будет нарушен закон и последствия могут быть серьезными.

  4. Если квартира преобреталась с использованием материнского капитала, то каким образом он будет учитываться при определении стоимости покупки жилья? Т.е. будет ли материнский капитал учитываться как затраты на преобретение недвижимости?

  5. Хочу продать одну квартиру и купить другую у родственника (дальнего). Обе квартиры менее трёх лет в собственности. Продаваемая мной квартира получена от государства (оформлена в собственность в 2018 г.), кадастровая стоимость 5410000. На рынке цена не выше 4500000. Покупаемая квартира у родственника (куплена родственником по ипотеке в 2016 г.), за 3150000 плюсом идут проценты уплаченные за ипотеку. Кадастровая стоимость 2500000.
    Какие расходы предстоят на уплату 13%.

    1. Вы являетесь собственником квартиры менее трех лет, поэтому после ее продажи обязаны сдать налоговую декларацию и оплатить налог на полученный доход. Налоговым законодательством предусмотрена минимальная цена продажи жилья для расчета налога. Она составляет 70% от кадастровой оценки. 5 410 000 * 0,7 = 3 787 000 рублей. Вы планируете продать квартиру за 4 500 000 рублей. Эта сумма выше минимальной, поэтому расчет налога рассчитывается по вашей цене продажи: 4 500 000 — 1 000 000 = 3 500 000 * 0,13 = 455 000 рублей — эту сумму налога вам придется внести в бюджет. Если вы ранее не пользовались имущественным вычетом или использовали его не полностью (менее 2 миллионов рублей), то имеете право на такой вычет при покупке нового жилья. Только удостоверьтесь, что родственник действительно очень дальний.

  6. Здравствуйте ! Завязаны ли между собой имущественные и налоговые вычеты? Стандартный вычет если использовался в прошлом году при покупке и последующей Продаже квиртиры, в этом году можно заявить вычет по другой сделке?

    1. В современном российском налоговом законодательстве предусмотрены три вида налоговых вычетов: стандартные, социальные и имущественные. При продаже и покупке жилья применяются только имущественные вычеты, и они не зависят ни от стандартных, ни от социальных. Если в прошлом году вы использовали свое право на имущественный вычет в полном размере (2 миллиона рублей), то больше вам такую льготу не предоставят. На другом объекте можно получить вычет по банковским процентам (не более 3 миллионов рублей), если ранее у вас ипотеки не было.

  7. Продает квартиры иностранец (гражданин другой республики) в России. Кадастровая стоимость квартиры 7756000р. Он должен составить 3 НДФЛ? Если да, то сколько?

    1. Налоговое законодательство делит налогоплательщиков не на граждан и не граждан, а на резидентов и нерезидентов. Если иностранец не имеет российского гражданства, но является резидентом Российской Федерации, то на него распространяются все льготы по налогам. Декларацию он также сдает и платит 13 налога с полученного дохода. Нерезиденты при продаже недвижимости отчитываются перед налоговыми органами и платят налог с дохода в размере 30%. Никакие имущественные налоговые вычеты на нерезидентов не распространяются.

      1. с 2019 нерезидент не платит налог таже как и резидент, зависит лишь от срок владения имуществом (3 или 5 лет)

  8. Владеем с дочерью квартирой меньше трех лет. Получили квартиру по программе » Переселение из ветхого жилого фонда» Через полгода приватизировали квартиру. Но, хотим продать квартиру и купить каждой по отдельному жилью. То есть разъехаться. Будем ли мы в этом случае платить налог?

    1. Вы не указали, как распределили доли в квартире при приватизации. В любом случае налог с дохода от продажи квартиры вам платить придется, так как вы являетесь ее собственниками менее 3 лет. Если вы продадите жилье одним договором купли-продажи, то имущественный налоговый вычет вам будет предоставлен в размере 1 000 000 рублей на всю квартиру. Но если доли у вас оформлены на каждого отдельно и вы эти доли продадите двумя договорами (пусть и одному покупателю), то каждый из вас по закону имеет право на вычет по 1 миллиону рублей.

  9. Отец приобрел квартиру в январе 2019 г. за 4 000 000 руб.
    Теперь он планирует продать ее сыну+невестке+2 детей — часть оплаты будет материнским капиталом

    Каким образом оформить сделку, чтоб минимизировать уплату налога, либо вообще его не платить?

    1. Налог платить придется в любом случае, так как срок владения этой собственностью маленький. Есть два варианта расчета налога: за минусом имущественного налогового вычета в 1 миллион рублей и по способу «цена продажи минус затраты на покупку». Следует учесть также кадастровую оценку квартиры, она тоже влияет на величину налога. При этой сделке покупатели не смогут воспользоваться вычетом на приобретение жилья, так как здесь участвуют средства государственной поддержки (материнский капитал). Кроме того, квартира приобретена у близкого родственника. Исключение может быть сделано для невестки, если стоимость ее доли будет превышать величину материнского капитала.

  10. Вступила в собственность квартиры в феврале 2016 года, сумма в договоре 1 930 000, хотим продавать за 2 700 000 в феврале 2019 года, получается (2 700 000 — 1 930 000)*0,13=100 100 руб, но при это собираемся покупать в ипотеку квартиру стоимостью 3,5-4 млн., как то можно применить налоговый вычет в 1 млн, чтобы не платить этот налог, и что для этого надо

    1. Налоговый кодекс предлагает два варианта получения налогового имущественного вычета при продаже жилья: минус 1 миллион рублей или «доход от продажи минус затраты на приобретение этого жилья». Применять оба способа одновременно не разрешается. В вашем случае выгоднее воспользоваться вторым способом: так налог более чем в два раза будет ниже. Дальнейшее использование полученных от продажи квартиры средств налоговым законодательством не регламентируется и никак не связано с налогами.

  11. Добрый день! Проданная квартира была в собственности менее трех лет, покупали без отделки, в бетоне за 5400000, продали с хорошим ремонтом и мебелью за 7000000р. Затрат конечно было больше, чем получили. Квартира была приобретена в ипотеку, получили полностью имущественных вычет и возврат с уплаченных % по ипотеке. Что в нашем случае может снизить сумму налога?

    1. У вас два варианта воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже жилья: 1. 7 000 000 — 1 000 000 = 6 000 000 * 0,13 = 780 000 рублей. 2. 7 000 000 — 5 400 000 = 1 600 000 * 0,13 = 208 000 рублей. Второй вариант для вас выгоднее. Вы можете еще больше уменьшить налог, если сможете доказать документально сумму денежных средств, потраченных на отделку квартиры (финансовые документы). Но в договоре купли-продажи обязательно должно быть указано, что объект продается вам без отделки. Без этого пункта налоговая инспекция не примет расходы на ремонт и отделку.

  12. Муж строил квартиру по ДДУ,оформить право собственности не успел -умер 30.03.2015г.
    По решению суда от 14.12.2015г. признали за мной, как наследником по закону, право собственности на квартиру.
    право собственности я зарегистрировала 25.02.2016г., а 19.10. 2018 года квартиру продала.
    Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи применяется, если жилье приобреталось в результате наследования и что три года считается с момента смерти наследодателя? так ли это?
    Налог с продажи не плачу?

    1. Статья 1114 Гражданского кодекса РФ признает днем открытия наследства дату смерти гражданина. На основании пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество. Таким образом, вы считаетесь владельцем квартиры с 30 марта 2015 года, даже если квартира еще не была оформлена в вашу собственность. Это дает вам право при продаже жилья в 2018 году не оформлять налоговую декларацию и не платить налог с продажи.

  13. Здравствуйте, была приобретена квартира за 850000 рублей в апреле 2018, хочу узнать размер налога если продать ее по этой же цене?

    1. Если у вас есть документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, то налоговая база у вас будет равна нулю, и налога к уплате не будет. О том, как применяется имущественный вычет при наличии документов, в статье есть примеры 4 и 5.

  14. Здравствуйте! Купили квартиру в январе 2019г за 2 800 000. Кадастровая стоимость 2 585 000, но сложились обстоятельства и в феврале хочу ее продать так же за 2 800 000. Сколько надо будет платить налог?

    1. Кадастровая стоимость применяется для того, чтобы граждане не уклонялись от уплаты налога, намеренно занижая продажную цену. В вашем случае ситуация прозрачна — вы продаете квартиру за те же деньги, что купили. Если у вас есть документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, то налоговая база равна нулю и налога к уплате у вас не будет вообще.

  15. Здравствуйте, купил комнату в октябре 2018 года за 385000 рублей, сейчас хочу продать ее за 440000 рублей. С какой суммы мне нужно платить налог: с 70 процентов кадастровой стоимости или же с разницы?

    1. Кадастровая стоимость установлена для контроля цены продажи, чтобы продавец не занижал реальную цену жилья, уходя от уплаты налога. Если в вашем случае 70 процентов кадастровой стоимости не превышают цены продажи (440000), то налог считаете с разницы (440000-385000) * 13%.

  16. Здравствуйте! Если квартира куплена и продана в 2019г за одну и ту же цену, нужно ли платить налог? Если налог платить не надо, подавать ли декларацию? И еще, договор купли-продажи был заключен в 2018, а в собственность квартира оформлена в 2019г. Какой год будет считаться годом покупки?

    1. Если вы квартиру продали ранее оговоренного законом срока владения ею (5 лет), то налоговую декларацию заполнять и сдавать вы обязаны. Она может оказаться нулевой, но это уже другой вопрос: вам не придется платить налог. А вот не предоставление декларации влечет за собой штрафные санкции. Декларацию надо сдавать после окончания того года, в котором вы квартиру продали. Непонятно, как вы могли составить договор купли-продажи на недвижимость, которая не принадлежит вам по закону ( не оформлено право собственности). Думаю, у налогового инспектора тоже может возникнуть такой вопрос.
      Если вас интересует информация о получении имущественного налогового вычета на приобретение жилья, то годом покупки считается год получения свидетельства на право собственности.

  17. Военнослужащий был уволен по ошм в 2010г. В 2016г получил в собственность квартиру (как уволенный по ошм) «от государства». Облагается ли налогом при продаже в 2019? Получается , что в собственности была ровно три года. Нигде не найду ссылки на подобную ситуацию.

    1. Военнослужащие, уволенные по ОШМ (организационно-штатное мероприятие) имеют право на получение жилья. Оформив право собственности на квартиру, вы можете делать с нею всё, что хотите: продать, подарить и так далее. Но при продаже до пятилетнего срока владения вы обязаны оформить налоговую декларацию и заплатить налог с полученного дохода. С 2016 года трехлетний срок сохраняется только для жилых объектов, полученных по наследству, договору дарения от близких родственников, в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания (статья 217.1 Налогового кодекса). Полученное по ОШМ жилье в этой статье не упоминается, поэтому без налога вы сможете продать квартиру через 60 месяцев.

  18. Здравствуйте, покупалась квартира в 2016 году в новостройке, продана в 2018г утеряны чеки на оплату покупки, можно без них подать декларацию, если есть акт о погашении всей суммы?

    1. Надо полагать, вы собираетесь применить второй способ получения налогового имущественного вычета: доход от продажи минус расход по покупке этой квартиры? В пункте 2 (подпункт 2) статьи 220 Налогового кодекса прямо указано, что произведенные ранее расходы должны быть документально подтверждены. Налоговая инспекция, скорее всего, не примет у вас акт о погашении задолженности в качестве оправдательного документа, так как это противоречит налоговому законодательству. Вы можете обратиться к продавцу квартиры, если платили наличными, или в свой банк, если деньги перечислялись безналичным путем, и запросить копии платежных документов.

  19. Здравствуйте,подскажите пожалуйста нужно ли платить налог за квартиру если она покупалась у застройщика за наличные(на этапе ямы) это было в 2012 году,потом дом достроился в 2015 и мы заселились в него но свидетельство получили только 21.04.2017,подскажите пожалуйста нам нужно ждать 5 лет или 3 года чтоб не платить налог про продаже?

    1. Если в 2015 году вы подписали Акт приема-передачи с указанием полной стоимости квартиры, то на вас распространяется старая версия закона: жилье можно продать без уплаты налога с дохода после 3 лет владения. Если же единственным документом, подтверждающим ваше право собственника на эту квартиру, является Свидетельство, которые вы получили в 2017 году, то ваша квартира подпадает под новый закон: жильё, купленное после 1 января 2016 года, можно продать без налога после 5 лет владения ним. А вернее — после полных 60 месяцев.

  20. Добрый день. Я купил квартиру в Сочи («жилое помещение») в декабре 2016 года за 200т.р. Сейчас кадастровая стоимость квартиры составляет 2.8 млн. Если я продам квартиру за 70% от кадастровой стоимости, т.е. за 2 млн., то отнимется ли от этой суммы ещё 1млн., как имущественный вычет или я буду платить налог с 2 млн.? И как второй вариант: смогу ли я не платить налог если я продам квартиру за 3 млн. и куплю в этом же году за 3 млн. ?Я так понимаю 1 млн. при продаже не облагается налогом, а налог с двух оставшихся млн. не платится если квартира покупается в одном календарном году и если покупатель не использовал налоговый вычет. Ещё одно уточнение, последние два года я на пенсии по инвалидности и не работаю.

    1. Продажа квартиры и последующая покупка другого жилья никак не зависят друг от друга: вы получили доход от продажи, значит, обязаны заплатить налог с этого дохода. А куда вы потом используете свои средства, государство не интересует. При продаже своей квартиры вы имеете право на имущественный налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. 70 % от кадастровой стоимости составляет 1 960 000 рублей ( 2 800 000 * 0,7). Если продажная цена будет равна этой сумме или выше неё, то налог вы заплатите от своей цены (цена по договору купли-продажи минус 1 миллион рублей). При продаже по стоимости ниже данной величины вам рассчитают налог с учетом кадастровой стоимости (1 960 000 — 1 000 000 = 960 000 * 0,13).
      При покупке нового жилья вы сможете подать заявление на имущественный налоговый вычет за предыдущие годы, но не более трех лет: 2018, 2017 и 2016. Такая льгота дается только пенсионерам.

  21. Здравствуйте! Квартира перешла по наследству в октябре 2016 года, в собственности 2 года и 5 месяцев. Хочу продать ее сейчас и сразу же купить другую подороже. Можно ли указать в одной декларации продажу и куплю квартиры, чтобы не уплачивать подоходный налог? Спасибо.

    1. При продаже жилой недвижимости, полученной в собственность по наследству, безналоговый срок владения должен превышать 36 месяцев, то есть, вы можете продать свою квартиру без оплаты налога после октября 2019 года. Тогда и декларацию составлять не надо. Если же продажа у вас будет раньше этого срока, то декларация за 2019 год должна оформляться в обязательном порядке. В этом же документе вы сможете указать вновь купленное жилье, если покупка произведена в одном календарном году, и вы претендуете на имущественный налоговый вычет. Декларация оформляется и сдается после окончания того календарного года, в котором совершена сделка, то есть, после 1 января 2020 года.

  22. Здравствуйте! Квартира получена в долевую (по 1/4 доли) собственность в 2016 году. Продаем в 2019 году за 7500000. Кадастровая стоимость такая же. Возможно ли получить вычет в 1 млн. каждому собственнику? Один из собственников несовершеннолетний.

    1. В вашей ситуации налоговое законодательство предусматривает два варианта:

      * продать квартиру одним договором купли-продажи как единый объект, с указанием в договоре всех собственников. Тогда имущественный налоговый вычет в 1 миллион рублей делится поровну на всех дольщиков;

      * продать каждую долю отдельным договором купли-продажи. В этом случае каждый собственник имеет право на вычет в 1 миллион рублей.

      На практике покупатели часто не соглашаются на такую сделку, будьте готовы и к этому. Но тогда вычет больше 1 миллиона рублей на всю квартиру вы не получите.

  23. Если мать подарила сыну долю в квартире в июле 2016 года, а теперь в феврале 2019 года по взаимному согласию сын опять дарит долю обратно матери, то ведь денежные средства не переходили и налога стало быть нет? Нужно ли декларация?

    1. Согласно статье 14 Семейного кодекса РФ мать и сын являются близкими родственниками. А это значит, что подаренное имущество меняет собственника, но всё равно остаётся в семье: и когда эта доля была подарена сыну, и когда сын подарил ее обратно матери. Ни составлять декларацию, ни платить налог на доход (которого нет) как сыну, так и матери не придется. Налог на дарение в нашей стране давно заменен налогом на доходы. Такой налог с подаренного имущества платят только граждане, не являющиеся близкими родственниками дарителя (резиденты — 13 процентов, нерезиденты — 30 % от рыночной стоимости подарка).

  24. Здравствуйте! подскажите, пожалуйста, если квартира покупается по низкой цене, а продаётся по рыночной в 2019 году, можно ли использовать вычет в размере 1 млн. руб.? второй вариант невыгоден, большая разница покупка-продажа.

    1. Налоговое законодательство регулирует стоимость продажи (а с нею и величину налога с дохода) привязкой этой стоимости к кадастровой оценке. Если вы продадите жилье дорого, и цена продажи будет равна или выше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то налог посчитают от вашей суммы. Если же продажная цена окажется ниже этих процентов, тогда налог будет рассчитан, исходя из 70 процентов кадастровой оценки жилища. Соответственно, и налоговый вычет в 1 миллион рублей будет вычитаться из разных сумм.

  25. Добрый день, молодая семья купили в ипотеку квартиру за 7800 000 рублей, август 2016 года, продаем за 8 500 000 рублей март 2019 .
    У нас есть справка по форме банка об уплаченных процентах за каждый год 16,17,18 сумма более 700.000.
    т.е. 8 500 000 — 7 800. 000 и если использовать «доход от продажи минус расход по покупке » еще минус 700.000 = 0 * 0.13% , мы не плати налог ?
    Как правильно подать документы . Спасибо .

    1. Вопрос о процентах банку довольно спорный, некоторые налоговые инспекции неохотно принимают сумму процентов к зачету при расчете налога. Они считают, что проценты оплачивали не продавцу квартиры, а третьему лицу, в данном случае — банку, поэтому они не могут быть приняты как расходы для уменьшения суммы налога.
      Так как вы продаете жилье в 2019 году, то декларацию составите по окончании этого года, то есть, в 2020 году. Приложите к декларации все документы по покупке квартиры и выплаченным процентам. При возникновении недоразумений с процентами ссылайтесь на письмо Министерства финансов РФ от 25.05.2015 № 03-04-07/29913. Там указано, что расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам, фактически израсходованным им на приобретение жилья, непосредственно связаны с приобретением налогоплательщиком указанного имущества. Таким образом, расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым кредитам, фактически использованным им на приобретение жилья, могут быть учтены в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.

  26. Здраствуйте, мы купили квартиру в ипотеку в Подмосковье в 2016году за 3 млн, налоговые вычеты получили полностью. Сейчас хотим продать эту квартиру за 4 млн и купить стоимостью и площадью больше. Сможем ли мы не доказать что не преследовали материальной выгоды от продажи квартиры, и должны ли мы будем оплатить налог с продажи недвижимости находящейся менее 5 лет в собственности?

    1. Доказывать никому ничего не надо, но налог заплатить придется, потому что срок предельного владения квартирой еще не прошел. В статье 220 Налогового кодекса указано, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Это значит, что вы можете указать в налоговой декларации стоимость приобретенного жилья и заплатить налог не с 3 миллионов рублей (4 000 000 — 1 000 000 = 3 000 000 * 0,13 = 390 000), а с 1 миллиона (4 000 000 — 3 000 000 = 1 000 000 * 0,13 = 130 000). Но для этого вы должны приложить к декларации все финансовые документы, подтверждающие, что вы действительно заплатили за квартиру 3 миллиона рублей.

  27. Добрый день. Нотариальный договор купли-продажи квартиры подписан 19 декабря 2018 года, получена часть оплаты 70 тысячу наличкой у нотариуса, в выписке егрп дата прекращения права собственности 14.01.2019, оставшаяся часть денег получена 15.01.2019 через банк (так как у покупателя ипотека под залог мат. капитала) когда подавать декларацию?

    1. Основным документом при получении дохода является договор купли-продажи жилья. В договоре стоит дата перехода собственности к другому лицу, а также сумма полученного продавцом дохода. У вас такой договор подписан в 2018 году. Согласно налоговому законодательству вы обязаны отчитаться за полученный доход не позднее 30 апреля 2019 года. В данном случае не важно, когда и в какие сроки получены деньги за проданное жилье. Учитывается дата передачи объекта покупателю.

  28. Добрый день. А как продать квартиру, чтоб наоборот мне вернулись деньги, а не я платила государству? У меня знакомая купила квартиру и ей теперь платят деньги за эту покупку, аж по 13 тысяч ежемесячно, как так? Откуда? Когда я покупала квартиру мне потом государство ничего не платило, а должно было???

    1. Государство никому ничего не платит за приобретенные квартиры, а возвращает покупателям жилья сумму налогов, которые они ранее внесли в государственный бюджет. При продаже квартиры вы получаете доход, который облагается налогом, если квартира была у вас в собственности менее 3 или 5 лет. Если же вы владеете своим жильем более этого срока, то продавайте и никому об этом не отчитывайтесь, налог платить тоже не надо. Вы можете подать налоговую декларацию на приобретенную квартиру и вернуть себе налоги, но не более чем за последние 3 года.

  29. Добрый день! Приобретали квартиру без отделки в ипотеку в феврале 2018 за 1856000, в марте вступили в собственность(2 собственника,я и муж). Сделали ремонт,купили мебель,теперь ситуация сложилась так,что вынуждены ее продать. Расходы на ремонт и мебель составили примерно 350 000,+ 112000 -% по ипотеке. Продавать будем за 2100000,дороже не получится в данной локации,как поступить с налогом? Ведь мы потратили больше денег,чё. Сумма продажи. Как указать данные расходы на ремонт,чтобы не платить налог,т.к и так остаёмся в минусе?

    1. В договоре купли-продажи или Акте приемки у вас должно быть указано, что квартира приобретена без отделки. Без этой записи налоговая инспекция не примет расходы на отделку. Кроме того, в Налоговом кодексе нет четкого указания, какие именно расходы можно принимать в уменьшение налоговой базы. Проценты по кредиту принимаются точно (письмо Министерства финансов РФ от 25.05.2015 № 03-04-07/29913), точно не принимается мебель, так как это относится уже к содержанию квартиры, а не к ее приобретению. Таким образом, вы можете предъявить к уменьшению налогооблагаемой базы 1856 000 рублей (стоимость покупки), 112 000 рублей (проценты банку) и документы на отделку (без мебели).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.