Продажа недвижимости: как рассчитать налог и получить льготу

Продажа недвижимости не всегда происходит для решения личных жилищных вопросов. Для некоторых предприимчивых граждан сделки по купле-продаже жилья приносят существенный доход. В таких случаях закон будет рассматривать реализацию жилплощади, как доходную операцию для продавца, а значит, он будет должен бюджету 13 % НДФЛ при продаже недвижимости.

Кроме того, налог с продажи недвижимости часто приходится платить и тем продавцам, которые продают свою квартиру по цене выше ее покупки или у них нет документов, подтверждающих расходы на приобретение жилья.

Многое здесь зависит от промежутка времени, пока собственность была во владении до продажи, за сколько ее продали, был ли получен доход, занижали ли искусственно стоимость. Четко представить и рассчитать налог с продажи недвижимости в России на практике помогут реальные примеры.


Когда возникает обязательство по уплате налога

Налогообложение при продаже недвижимости начинается тогда, когда имеет место получение дохода. Когда-то многие продавцы вкладывали средства в недвижимость для ее дальнейшего выгодного сбыта, для некоторых это стало постоянным бизнесом. Поэтому и ввели в НК РФ налог с продажи квартиры для тех, кто часто перепродает недавно купленные объекты.

Так определился минимальный промежуток времени владения собственности для его безналоговой продажи (ст. 217.1 НК РФ):

- 36 месяцев (3 года), если недвижимость:

  • куплена до наступления 2016 года;
  • получена по наследству или по дарственной от родственника;
  • приватизирована как частную собственность (например, для муниципального жилья).
  • по договору ренты с условием проживания и уходом за иждивенцем.

- 60 месяцев (5 лет) во всех остальных ситуациях.

Отсчет времени для определения, в каком случае платится налог с продажи недвижимости, начинается от даты регистрации записи в Росреестре. Ее можно посмотреть в любом из документов, когда-либо выдавшихся этим ведомством (в старых свидетельствах или в новых выписках). В случае с наследством этой датой считают день смерти завещателя.


Пример 1. Медведева Е.Е. унаследовала после своей матери квартиру. Мать умерла в январе 2016 года. Наследница владела квартирой ровно 36 месяцев, так как в январе 2019 года она ее продала. Должна ли она государству налог от продажи имущества, ведь она вступила в наследственные права на недвижимость после начала 2016 года, когда уже применялся 60-ти месячный минимальный срок владения? Нет, наследование освобождает Медведеву от налога, так как выдержан 3-х летний срок, признанный минимальным в этом случае.


Пример 2. Ковалев В.В. купил участок земли под жилую застройку в 2013 году. Строительство дома продолжалось более 5 лет, а после его окончания в 2018 году Ковалев дом продал. Нужно ли ему по итогам этого года вносить платеж в бюджет и декларировать прибыль от реализации? Несмотря на то, что участком Ковалев владел достаточное время, налог с продажи ему все равно платить придется, так как документы на дом при регистрации прав в Росреестре он получил только после завершения стройки.


Влияет на то, какой налог с продажи недвижимости, статус налогового резидента или нерезидента РФ. В данном случае играет роль не просто гражданство продавца, а именно его резидентство. Повышенный налог по ставке 30% будут платить граждане России и лица с видом на жительство, не проживающие на территории РФ хотя бы минимальные 183 дня подряд за год. А вот для тех, кто признается налоговым резидентом, ставка НДФЛ стандартная – 13%

Как продать недвижимость без налога

Можно ли продать недвижимость без уплаты налога? Да, реально продать жилой объект, не заплатив при этом подоходный налог с продажи недвижимости, в следующих случаях:

  1. Прошло достаточное время владения собственностью – 5 лет или 3 года (только в ситуациях, указанных выше)
  2. Недвижимость продали по такой же цене, за какую приобретали, причем, отсутствие прибыли доказано документально.
  3. Стоимость покупки составила 1 млн. рублей или менее при условии, что кадастровая стоимость недвижимости не превышает 700 тысяч рублей. В данном случае применяется вычет на 1 млн. рублей, поэтому налоговой базы не будет.

Обратите внимание: государство уже пресекло попытки уйти от уплаты налога в тех случаях, когда он обязателен. Самый простой способ, которым часто пользовались раньше для ухода от налогообложения, был очевиден – граждане договаривались между собой и занижали в договоре цену сделки.


Сейчас же раз и навсегда решен вопрос, с какой суммы от продажи недвижимости платится налог, так как он привязан к 70 % кадастровой стоимости объекта. Иными словами, минимальная сумма сделки по договору купли-продажи может быть хоть 1 рубль, но налог от продажи недвижимости 13 % возьмут с кадастровой стоимости, умножив ее на 0,7.

Такие сведения, как кадастровая стоимость объектов недвижимости, находятся в открытом доступе для всех желающих. Онлайн сервис на официальном сайте Росреестра позволяет получить актуальные сведения быстро и бесплатно, достаточно ввести в поисковый запрос либо кадастровый номер квартиры или дома, либо точный адрес. Часто эта стоимость бывает близкой к рыночной.


Пример 3. В 2017 году Тихонова Н.Н. получила по дарственной от своего отца квартиру, кадастровая стоимость которой по документам составила 2,8 млн. рублей. В 2018 году ей пришлось срочно продать квартиру, так как нужны были деньги, поэтому договорились с покупателем на сумму 1,7 млн. рублей.

Между получением квартиры в дар и ее продажей 36 месяцев не прошло, поэтому Тихоновой придется заплатить налог. При этом договорная (и реальная) сумма продажи в 1,7 млн. руб. намного меньше, чем кадастровая стоимость в 2,8 млн. рублей. То есть, в целях налогообложения цена квартиры будет оцениваться, как 70% от 2,8 млн. рублей = 1,96 млн. рублей, хотя Тихонова получила в реальности от покупателя меньшую сумму.

Поскольку квартиру Тихонова не покупала, а получила ее в дар, то она не может уменьшить налоговую базу на сумму расходов по приобретению. Но у нее есть право получить другой вычет – на 1 млн. рублей. В результате, налог составит (1 960 000-1 000 000) х 0,13 = 124 800 рублей.


Пример 4. Потапов М.М. купил комнату в общежитии в апреле 2016 года. С какой даты он сможет реализовать эту собственность, чтобы не платить налог при продаже недвижимости? Первоначальная сделка прошла после 01.01.16 года, поэтому промежуток владения для безналоговой реализации считаем, как 60 месяцев: 8 месяцев 16-го года + 12*4 (17,18,19,20 годы) + 4 месяца 21 года. Значит, только с мая 2021 года Потапов сможет продать комнату без оплаты налог.

А если продать комнату раньше этой даты, то не платить налог можно только в двух случаях:

  • продать комнату по цене не ниже ее покупки, доказав затраты документально;
  • применить налоговый вычет в 1 млн. рублей, при условии, что сумма продажи будет меньше 1 млн. рублей, а кадастровая – не больше 700 000 рублей.

Как можно законно уменьшить выплату с продажи

В примерах выше мы показали, что не вся сумма, полученная от покупателя, признается доходом продавца, с которой он должен уплатить налог при продаже имущества. Всегда учитывается сумма, которую продавец изначально истратил на приобретение этой собственности. Вот почему одним из способов безналоговой продажи имущества является продажа без прибыли, по той же цене, по которой и покупали. По такому принципу действует первая налоговая льгота при продаже квартиры, которой можно законно воспользоваться для снижения затрат по налогу.


Пример 5. Касьянов М.М. занимался строительством своего дома несколько лет, после чего продал его за 4,4 млн. рублей. У Касьянова остались на руках все документы, с помощью которых он может подтвердить собственные расходы на строительство. Сюда же включена стоимость земельного участка, который был куплен под застройку, всего получилось 3,5 млн. рублей. То есть, его облагаемый налогом доход составит не 4,4 млн. рублей, а только 900 тысяч (4 400 000-3 500 000). Налог в данном случае равен 13% от 900 тысяч, т.е. 117 000 рублей.


Пример 6. Иванова С.С. оформила ипотечный кредит на всю стоимость квартиры в марте 2016 года. Стоимость жилья была 3,3 млн. руб. Полностью погасив кредит, Иванова в ноябре 2018 года квартиру продала уже за 3,9 млн. рублей. Подоходный налог от продажи недвижимости ей уплатить придется из-за малого срока владения (меньше пяти лет).

Однако за время уплаты ипотеки она заплатила ещё 600 тыс. руб. процентных начислений и потратила 40 тыс. руб. на оформление сделки через риелторскую контору, а это те расходы, которые тоже можно учесть по льготе. В итоге НДФЛ с продажи недвижимости будет нулевым: (3 900 000 - 3 300 000 - 640 000) х 0,13 = 0.


Как применяется льгота с разницы продажа-покупка теперь понятно, но есть большой контингент граждан, продавших жилье, которое досталось им не за счет их собственных денег. То есть, у нет документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимости.

К ним относятся:

  • наследники жилья;
  • стороны договора дарения;
  • получившие жилплощадь по программе приватизации;
  • бывшие рентоплательщики.

В п. 1 ст. 220 НК РФ для этих категорий граждан предусмотрен налоговый вычет, который дает ответ на вопрос, какая сумма не облагается налогом при продаже недвижимости.

Максимальный ее размер составляет 1 млн. рублей, когда сделка касается жилых объектов, и 250 тыс. рублей при продаже иных видов недвижимости, например, гаражей, сараев, недостроенных домов. Право на налоговый вычет также определяется понятием «резидентства» физического лица. Если на территории России нерезидент страны продает недвижимость, то государство не предоставит ему никаких льготных условий.


Пример 7. В апреле 2017 года Попов А.А. приобрел гараж за 400 тыс. рублей. Пока гражданин пользовался гаражом, он подвел к нему все коммуникации, воду, канализацию, оборудовал яму для починки автомобиля. В итоге в октябре 2018 года практически полноценная автомастерская была продана Поповым за 1 млн. рублей. С учетом налогового вычета для нежилых объектов налог на недвижимость при продаже можно рассчитать так:

  • (1 000 000 - 250 000) х 0,13 = 97 500 руб.

Этот вариант льготы в такой ситуации применять невыгодно. Меньшую сумму налога можно будет заплатить, если учесть расходы по приобретению:

  • (1 000 000 - 400 000) х 0,13 = 78 000 рублей.

Налогоплательщики имеют законное право действовать в своих интересах, чтобы снизить налоговое бремя, поэтому разрешается выбрать между этими двумя льготами наиболее выгодную. Поскольку предельная сумма налогового вычета не так велика, учитывая современную рыночную стоимость жилья, найти хорошую квартиру за 1 млн. рублей в большом городе почти не реально. Поэтому при покупке квартиры за свои деньги лучше воспользоваться первой льготой, а в случаях наследования, приватизации, ренты, дара – второй.

Нарушения и штрафные санкции

Итак, мы разобрали ситуации, когда не платится налог с продажи недвижимости. Если же налог к уплате есть, то необходимо:

  1. Стать участником декларационной кампании по итогам отчетного года. Срок ее проведения с 1 января по 30 апреля. Например, если сделка была зарегистрирована в 2018 году, то продавец должен принять обязательное участие в кампании 2019-го года. Это его законная обязанность, и незнание не освободит его от ответственности.
  2. Заплатить налог на продажу недвижимости. Платеж вносится в бюджет по итогам проверки представленного расчета. Не стоит спешить с этим, так как инспекторы ФНС могут заметить ошибки в декларации и потребовать внести коррективы в расчет. Крайний день платежа 15 июля.

Заполняя форму 3-НДФЛ, продавец сообщает государству о получении дохода, с которого он обязуется уплатить налог на имущество при продаже недвижимости.

Многие граждане ошибочно считают, что если не подавать декларацию, то налоговики не узнают о сделке и не будут требовать заплатить налог. Это не так. В распоряжении налоговых органов находятся базы данных Росреестра, где отражаются сведения о продаже недвижимости, поэтому отслеживать нарушителей не составляет особого труда. Штраф за неучастие в декларационной кампании от 1000 рублей до 30% налога. Причем, представлять декларацию 3-НДФЛ нужно даже в том случае, если рассчитанный к уплате налог получается нулевым.

Что касается опоздания в перечислении налогового платежа, то тут нарушителям грозят пени за каждый пропущенный день после 15 июля. А кроме ежедневно растущей задолженности налогоплательщику выпишут штраф до 20 % налога. Если же размер долга по налогам, штрафам и пени в сумме составляет крупную сумму (более 600 тыс. руб.), то не исключена и уголовная ответственность.

Поделиться:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.